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大变天!一套房锁定好学校的时代即将结束!学区房,凉了?
2020-05-13 14:24:40 文来自/山东省烟台市
最近让整个房地产行业大变天的莫过于学区房新政:4月30日,北京市西城区发布了一则新规,宣布西城区从2020年7月31日起将执行多校划片政策。
这意味着,西城区这个全北京优质教育资源最集中的地方,一套房锁定一个学区的时代或许已经结束,学区房的价值正面临重估!
01
什么是“多校划片”?
4月30日,小长假前夕,北京市西城区教育委员会发布《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》,西城区将实行多校划片入学。
其中,实施意见中这几点特别值得关注:
1、自2020年7月31日后,西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时, 不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。
2、自2020年起,西城区将对适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录,自该房产地址用于登记入学之年起, 原则上六年内只提供一个登记入学学位(符合国家生育政策的除外)。
3、 自2020年7月31日后户籍从本市其他区迁入西城区的适龄儿童申请入小学时,将不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。
如何理解呢?
直接点说,就是“多校划片”政策正式在北京西城区实施,一套房锁定一个学区的时代要结束了!
多校划片是指一个小区对应多个学校。多校划片会将热点小学、初中分散至每个片区,确保各片区之间大致均衡。在具体操作中,实行多校划片将通过随机派位方式分配热点学校招生名额。派位未能进入热点学校的学生,仍应就近安排至其他学校入学。
以往北京西城区,都是“单校划片”。顾名思义,一所小学对应固定的片区,小学对应直升的中学。也就是说,只要你拥有一套学区房,就可以锁定学区内的优质教育资源。学区房之所以贵,就是贵在这里。
“多校划片”新政实施后,不管你的房子在哪儿,铁定上某所小学和某所中学的事情就不存在了,大家全部打乱,电脑派位。一个小区可能对应多所小学初中,就算你买了这个小区的房子,也不确定到底能不能上热点学校,很有可能被派位到普通学校去。
对于这一政策,西城区还加上了一个期限:2020年7月31日。
一些西城区的二手房中介表示,“消息出来后,很多持有房产的业主,立刻想到价格会跌,第一时间出来挂房,想赶在7月31号之前卖个好价格,挂牌价比最近成交价低了几十万不止。”
02
对楼市冲击有多大?
果然,通知一出,很多持有学区房房产的业主,第一时间跑出来挂房出售了,挂牌价也比最近成交价低了几十万不止。据贝壳研究院统计显示, “五一”期间西城区交易量环比和同比增长均超过100%,尤其是金融街和德胜片区。而由于学区房大量交易带来的交易结构变化,也使得区域成交价格呈现上浮态势。
这很好理解:名校和高价学区房的对应关系被打破,家长们都会产生疑虑,学区房的房价可能受影响。
以目前西城区的房价水平,一旦学区被打散,10%的房价波动就是价值百万的差别。
首先,这有助于公立教育资源更加均衡平等。从教育资源分配的角度,不再是唯学区房论,教育和学区之间的关系有望回归其本来意义。其次,从楼市调控的角度,回到了“房子是用来住的,不是用来炒的”这一原点,有望剥离房子身上附加的教育功能,对楼市调控将大有裨益。
图为江苏省南京市一则学区房广告
03
曾经的天价学区房
在“多校划片”制度改革以前,我国义务教育阶段实行“就近入学”政策,一个小区对应一所学校。想让孩子上名校,家长就需要买名校所对应的学区房。由于名校资源相对稀缺,家长的需求又非常旺盛,含有名校入场券的学区房价格自然异常高昂。
去年双十一,位于北京西城区烂缦胡同的一套5.6平方米的“破旧小”学区房在网上的起拍价为47万元的消息引起了网友的注意。 5.6平米如图,连一张大一点的床都摆不下,却要近50万!
据《每日经济新闻》报道,西城区的学区房在过去的4年间已经经历过数次暴涨。
以金融街片区内的京畿道小区40平方米一居室为例,链家在2013年10月的成交价格是280万元,单价约7.6万元/平方米;2014年12月的成交价格是335万元,单价涨到了约8.6万元/平方米。
此后价格一路飙升,2015年7月,单价达到了11.5万元/平方米;2016年8月,成交总价超580万元,单价达14.9万元/平方米。到了2018年9月,链家成交的该户型最高总价达到了765万元,单价超过20万元/平方米。
就在2019年7月初,西城区德胜片区还成交了一套仅12.2平方米的“老破小”,成交价高达360万元,单价逼近30万元/平方米。这在四、五线的小城市都可以支付一套百平米房子的首付了。
此外,由于学区房溢价的存在,这些区域房价明显高于周边非名校板块。据数据显示,同一地段,学区房相比于非学区房,普遍有20%左右的高溢价,部分名校的学区房溢价超过30%。
有趣的是,对很多家庭来说,买学区房“让孩子赢在起跑线”是倾尽了所有,但学区房不代表一切,很多故事的结局都是——孩子没考上清北,房子却转手赚了几百万。
04
学区房真的有价值吗?
此前有用户在雪球上发悬赏询问过来人和教育人士:学区房有必要再花几百万去换吗?小孩马上中班,纠结中,谢谢大家,位置,上海。
此悬赏一发,引起了上百人的讨论,支持反对的均有,更有球友用户直接表示: 买学区房也大概率考不上清华,清华毕业后也大概率买不起学区房。这是个亏本的买卖。
一、反对派
二、中立派
三、赞同派
那么你如何看待学区房呢?会考虑买学区房吗?
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